Існували й досі існують готельні бренди, які позиціонують себе досить стримано та без зайвого пафосу, але водночас успішно – як надійні, стабільні, добре організовані та функціональні. Особливо високо такі бренди цінують ділові мандрівники, які залишаються їм відданими протягом багатьох років.

Таке сприйняття бренду впливає й на ставлення орендодавця. Принаймні воно створює певний кредит довіри, коли бренд сприймається як «надійна інвестиція». Це проявляється, наприклад, у тому, що оператору за договором оренди надається значна свобода дій у питаннях технічного утримання FF&E (меблів, оснащення та обладнання). Адже десятиліттями можна було спостерігати, що готелі цього бренду підтримувалися в належному стані.

Проте обставини інколи змінюються швидше, ніж наше сприйняття. Я переконався в цьому, коли проводив оцінку технічного стану одного з готелів такого бренду – через багато років після його відкриття, але ще задовго до завершення договору оренди. За цей час бренд змінив власників на різних континентах і пережив численні зміни стратегії – від глобальної експансії до подальшої консолідації та інших трансформацій.

На перший погляд готель виглядав саме так, як і очікуєш від цього бренду. Водночас було очевидно, що він застарів, а під час детальнішого огляду виявилися ознаки значного зносу, а окремі елементи навіть були забрудненими. Постало питання: якими саме були зобов’язання орендаря щодо технічного утримання об’єкта?

Жодних конкретних вимог щодо обсягу витрат на технічне утримання договір не містив – надзвичайно великий кредит довіри! Було лише зазначено, що оснащення має підтримуватися на належному якісному рівні. Крім того, передбачалося, що кожні три роки заміна елементів FF&E має оформлюватися через передачу права власності на підставі актуалізованих інвентаризаційних списків.

Однак таких документів не існувало, і жодних ознак того, що FF&E взагалі коли-небудь оновлювали, виявити не вдалося. Коротко кажучи, протягом усього строку оренди об’єкт експлуатувався практично до повного зносу. Багато років це не створювало проблем, оскільки початкове оснащення було якісним і функціональним. Згодом, однак, почали погіршуватися оцінки гостей, рівень завантаження та дохідність готелю. Відповідно постраждали й орендні платежі. Саме тоді власник почав уважніше придивлятися до ситуації та доручив мені провести перевірку об’єкта. Зі свого боку орендар запропонував достроково повернути фактично вичерпаний ресурс нерухомості. Подальший конфлікт виглядає цілком імовірним.

Як власнику нерухомості захиститися від подібних сюрпризів? Насамперед договір оренди повинен чітко визначати, яку суму необхідно витрачати на технічне утримання, де ці кошти мають резервуватися, хто приймає рішення щодо їх використання та яким чином здійснюється звітність. Крім того, кожні кілька років варто виділяти хоча б один день для детального огляду об’єкта з метою фіксації його фактичного стану. Не лише гість, а й орендодавець не повинен сліпо покладатися на обіцянки та репутацію готельного бренду.