Es gab und gibt Hotelmarken, die sich ganz langweilig und unspektakulär, aber erfolgreich, als solide, verlässlich, gut organisiert und funktional positioniert haben. Besonders Geschäftsreisende schätzen solche Marken und halten ihnen die Treue.

Dieses Markenimage spiegelt sich dann auch in der Einschätzung durch den Verpächter wider, mindestens in der Form eines Vertrauensvorschusses, als „sichere Bank“ betrachtet zu werden. Das äußert sich z. B. darin, dass dem Betreiber im Bereich der Instandhaltung des FF&E pachtvertraglich viel Spielraum eingeräumt wird. Man hat ja über Jahrzehnte, gesehen, dass Hotels dieser Marke immer ordentlich instandgehalten wurden.
Umstände ändern sich aber manchmal schneller als die Wahrnehmung. Das ich erfuhr ich, als ich ein Haus einer solchen Marke auf seinen Zustand zu untersuchen hatte, lange nach seiner Eröffnung aber auch lange vor Pachtvertragsende. In dieser Zeit hatte die Marke Eigentümerwechsel über Kontinente hinweg erlebt, mit diversen Strategie-Wechseln hin zu globaler Expansion, zurück zu Konsolidierung usw..

Auf den ersten Blick sah das Hotel aus, wie man es von dieser Marke kennt, aber auch unübersehbar veraltet, bei genauem Hinsehen verschlissen und einiges sogar verschmutzt. Was war hier denn die Instandhaltungsverpflichtung des Pächters ?

Eine Verpflichtung zu Aufwendungen in bestimmter Höhe gab es nicht – ein großer Vertrauensvorschuss! Es war lediglich bestimmt worden, die Ausstattung sollte auf seinem Qualitätsniveau angemessen erhalten werden. Weiter war geregelt, dass für die Ersatzbeschaffungen des FF&E alle 3 Jahre ein Eigentumsübergang auf der Grundlage fortgeschriebener Inventarlisten vereinbart werden sollte.

Solche Unterlagen gab es aber nicht und es war nicht erkennbar, dass überhaupt jemals FF&E erneuert wurde. Kurz gesagt, das Haus wurde über die ganze Pachtzeit auf Verschleiß gefahren. Das ging viele Jahre gut, weil die Erstausstattung qualitätsvoll und funktional war. Schließlich aber war das Hotel in Bewertungen, Auslastung und Umsatz doch entsprechend abgesackt. Darunter hatte auch die damit verknüpfte Pacht gelitten und so war der Eigentümer jetzt wach und kritisch geworden und ließ mich das Haus untersuchen. Der Pächter seinerseits bot an, die ausgelutschte Immobilie vorzeitig zurückzugeben, weiterer Streit ist absehbar.

Wie kann sich der Immobilieneigentümer gegen solche Überraschungen absichern ? Natürlich muss der Pachtvertrag vorgeben, wieviel Geld für die Instandhaltung aufzuwenden ist, wo es zur Verfügung gehalten wird wer über seine Verwendung bestimmt und wie abgerechnet wird. Darüber hinaus sollte alle paar Jahre ein Arbeitstag für eine Begehung aufgewendet werden, um den Ist-Zustand zu erfassen. Nicht nur der Gast, auch der Verpächter kann sich auf das Markenversprechen einer Hotelmarke nicht blind verlassen.